Avaliação preliminar: um olhar atento em áreas potencialmente contaminadas

A importância da Avaliação Preliminar para iniciar a gestão de áreas possivelmente contaminadas pode ser exemplificada com um acontecimento em Campinas. 

O problema remonta a 2001, quando uma construtora planejava explorar um conjunto residencial no bairro Mansões de Santo Antônio. Três das quatro torres previstas foram construídas, mas as obras foram embargadas após a descoberta da contaminação do solo por uma extinta empresa de solventes que operou no local até 1996. 

A contaminação estende-se desde o antigo terreno da empresa até os blocos do condomínio Parque Primavera, já ocupado por moradores. Em 2016 foram constatadas emissões de gases poluentes, por isso, o assunto exigiu providências da Prefeitura de Campinas.

Atualmente, os riscos ambientais estão sob controle. Recentemente, a Prefeitura entregou um estudo que inclui a investigação detalhada, avaliação de risco à saúde humana, além de plano de intervenção e a indicação de plano de remediação. 

A detecção precoce do problema, permitiria evitar a construção em áreas críticas, protegendo a saúde, e evitando prejuízos para o empreendedor. A Avaliação Preliminar da área deveria ser feita antes da aquisição do terreno ou, caso já houvesse ocorrido a compra e construída a edificação, deveria ser feita antes da liberação do prédio para moradia, os riscos e prejuízos seriam bem menores.

Percebe a importância que a Avaliação Preliminar pode ter na conformidade ambiental de uma propriedade? 

Vamos entender esse serviço oferecido pela Lazzarini Consultoria Ambiental e que ainda gera dúvidas em nossos clientes.

Em primeiro lugar, vamos ver mais informações sobre o que é e como identificar uma área contaminada.

Qual a definição de uma área contaminada?

Uma área contaminada refere-se a um local onde a presença comprovada de poluentes ou contaminantes resulta da introdução planejada, acidental ou natural de substâncias ou resíduos. Esses poluentes podem se concentrar em diferentes compartimentos ambientais, como solo, sedimentos, rochas e águas subterrâneas, afetando estruturas construídas. A propagação desses poluentes, seja pelo ar, solo, ou águas, altera as características naturais e representa riscos para a saúde, bem-estar, além dos interesses de proteção à natureza.

A Política Nacional do Meio Ambiente identifica como bens a proteger a saúde, bem-estar da população, fauna, flora, qualidade do solo, águas e ar, além dos interesses de proteção à natureza, ordenação territorial e segurança pública. A detecção e avaliação precisas dessas áreas contaminadas são fundamentais para a preservação desses bens, evitando impactos negativos na população e no meio ambiente.

Como saber se uma área está contaminada?

Essa é uma pergunta interessante, pois nem toda exposição a um material / substância resulta em contaminação ou em algo que necessita de remediação. Como assim? Há a necessidade de entender: a) O local que vazou? b) Qual foi o contaminante? c) Qual a quantidade? d) Qual a extensão do dano? e) Que riscos representam? E, finalmente, se é necessário e como remediar a contaminação?

Todas essas perguntas são respondidas ao decorrer das Etapas de Gerenciamento de Áreas Contaminadas, onde a Avaliação Preliminar é o primeiro passo. 

Leia e entenda melhor:

Passos Essenciais no Gerenciamento de Áreas Contaminadas

O que é uma avaliação preliminar?

A Avaliação Preliminar nada mais é do que uma auditoria técnica que analisa a fundo o histórico do imóvel por meio de entrevistas, levantamento de ocupações/atividades anteriores, análises de fotos antigas do local e do uso atual, através de vistorias técnicas no local de interesse.

O objetivo é identificar se um imóvel possui ou não áreas suspeitas de contaminação (por evidências constatadas visualmente, como uma mancha de óleo no solo, etc.) ou áreas potencialmente suspeitas (por evidências indiretas, como uso anterior, atividade de alto risco de contaminação, etc.).

É possível que órgãos ambientais, Estaduais e Municipais solicitem ou até condicionem, estudos para investigação de passivos ambientais. 

O que acontece após a avaliação preliminar?

De forma geral, a Avaliação visa saber se um local está totalmente isento de passivos ambientais ou se o local pode eventualmente conter um passivo ambiental. Se o resultado for negativo, ou seja, o imóvel está isento de passivos ambientais, o proprietário receberá um relatório, o qual poderá protocolar no Órgão Ambiental Competente, atestando sua condição livre de passivos ambientais, permitindo a continuidade da atividade, permitindo a venda, a locação ou, por exemplo, mudança de ramo de atividade, etc.

Entretanto, se o resultado for positivo, há presença de áreas FONTES, assim as análises técnicas deverão continuar, estas são chamadas de investigação confirmatória.

Quem é responsável por uma área contaminada?

Se há suspeitas de contaminação em uma propriedade privada, o dono do imóvel é o responsável pela área, mesmo que não tenha sido o causador da contaminação.

Assim, é de responsabilidade do proprietário / possuidor de um imóvel contratar profissionais tecnicamente capacitados para realizar uma análise no local possivelmente contaminado.
Por esta razão, a Avaliação Preliminar é importante para quem compra um terreno, uma vez que ao transferir o imóvel, transfere-se também à responsabilidade pelo passivo ambiental da área, caso eventualmente exista.

Quem pode fazer uma Avaliação Preliminar?

A Avaliação Preliminar, juntamente com todo o gerenciamento de áreas contaminadas, são tecnicamente regulamentados pela Decisão de Diretoria no. 038/2017 da CETESB e também pelas normas da Resolução Conama 420. Por isso, somente profissionais capacitados devem fazer a avaliação, seguindo os parâmetros exigidos pelos órgãos ambientais.

Assim, por mais que tenha conhecimentos no assunto, isso não é algo que você pode lidar sozinho. Como gestor, você dedica bastante tempo às estratégias do seu negócio. Não tem tempo de lidar com a complexidade técnica que envolve a legislação ambiental. 

Algo que também acontece é tentar esconder ou ignorar uma possível área contaminada em sua propriedade. Negligenciar um problema assim pode piorar drasticamente a situação e tornar a solução ainda mais cara, demorada e complexa, como aconteceu no caso que citamos no início do artigo.

Sem contar o fato de que o proprietário da área pode sofrer consequências significativas, seja financeiramente, por meio de embargos, multas e sanções, ou no aspecto civil e criminal.

A Lazzarini Consultoria Ambiental tem mais de 30 anos de experiência no mercado ambiental e tem uma equipe de profissionais multidisciplinares à sua disposição para lidar com todas as fases do gerenciamento de áreas contaminadas.

Desconfia de contaminação em uma área de seu interesse ou de sua propriedade? Fale conosco, entendemos as suas dificuldades e podemos ajudar você a resolver essa situação da melhor forma possível.

Precisa de mais informações sobre a Avaliação Preliminar? 
Entre em contato com nossa equipe de especialistas para esclarecer suas dúvidas e solicitar um orçamento.